任意売却と一般売却との違い
あらたホームの新井です
私が運営しているもう１つのサイトに任意売却のサイトがあります。
任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまい、不動産を売却しても
住宅ローンを完済できない場合の売却方法になります。
このブログを見ている方は、あまり関係のないことかもしれませんが、
もしかしたら任意売却の中古物件を検討する方もいるかもしれませんので
売主側と買主側から見た任意売却と一般売却の違いにつして書きましたので
興味がありましたらご覧ください。
売主側の観点から見た任意売却と一般売却の違い
任意売却と一般売却の大きな違いは、売却に関する意思決定者の違いです。
例えば、販売価格設定や値引き設定などの意思決定は、任意売却の場合は債権者（住宅ローンの借入先等）が行い、一般売却は売主が行います。
一般売却の場合、少しでも早く売りたいという売主であれば相場より安くなることもありますし、時間がかかってでも少しでも高く売りたいという売主であれば相場よりも高くなり、基本的には売主の希望が反映されます。
対して、任意売却の場合は最初に任意売却で売却するという意思決定は売主が行いますが、以降の決定は債権者になります。
債権者としては少しでも多くの未回収分を回収したいと考えますが、任意売却期間は一般的には3カ月～6カ月程度の期間しかないので、この期間内で売却する必要があります。
その為、相場より高く価格設定すると物件が売れない、安くするとすぐに売れるが未回収分が多くなるので、事前に市場調査を入念に行い価格設定や場合によっては値引きなどを債権者の意思で行っていきます。（この意思決定をするために、任意売却業者は市場調査や案件進捗状況を報告しています）
売主の観点からは意思決定者が異なりますが、不動産売買の方法はどちらにも違いはなく同じように売却活動が行われるので実は不動産売買という観点からは実はどちらも違いはないのです。
買主側から見た任意売却と一般売却の違い
任意売却の物件は大丈夫なの？
買主側にとって一番の気になるところとしては、任意売却の物件を買っても大丈夫なの？ということだと思います。
結論を先にいうと問題ありません。
買主側から見た任意売却と一般売却の違いで説明していますが、意思決定者が債権者というだけで、不動産売買の取引において一般売却と同じ流れで取引されます。
しかし任意売却の場合、瑕疵担保免責という特約が必ず付いてきます。
瑕疵担保とは外見上は分からない主要部分の不具合（欠陥）があった場合に売主の責任において修理する義務を負うことです。
一般的には物件引き渡しから3カ月程度の瑕疵責任期間が設定されることが多いです。
瑕疵責任は、売主の責任で負うものであり債権者の責任ではないので、債権者は保証しません。また売主はお金がない状況ですのでその責任を負うことはできません。
ということで任意売却の場合は必ず瑕疵担保免責という条件が必ずついてきます。
しかし個人間の不動産売買において瑕疵担保期間というのは、売主と買主の双方の取り決めるもので必ず設定しなければいけないものではなく、一般売買においては、売却条件が瑕疵担保免責という物件も多くあります。
任意売却は、それと同じ条件の物件というだけですので、内覧をして物件を気に入った場合は任意売却だからと躊躇する必要は全くないのです。
以上です。
