2019.05.06
古い中古マンションを購入しても大丈夫？
あらたーホームの新井です。
古いマンションを購入しても大丈夫？
古いマンションは購入した場合、将来的には建て替えするのか？
その場合の費用はどうなるのか？というご質問を頂きます。
本日は、「マンション建て替え問題」についてお話しします。
2014年の国土交通省の資料によると、全国でこれまで建て替えが決まったマンションは、準備中も含めて230物件しかありません。ところが、2018年には築50年超のマンションが全国で5万戸に達したといわれています。
また、震度7の大地震にも耐えると考えられている現在の耐震基準が定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に106万戸存在します。
これら築50年超のマンションや旧耐震の年代のマンションは、今後スムーズに建て替えが進むのでしょうか？
現在のところ、実際はそう簡単ではありません。
その理由は大きく分けて2つの問題があります。
① 「法制度の面」と
②「経済面」からです。
①【法制度の面での問題】
現在の法制度では区分所有法に定められた建て替えのハードルが高すぎます。
≪区分所有法62条1の規定≫
「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」
つまり、100戸のマンションなら80戸が賛成すると建て替えを決議できます。
これってハードル高いですよね。
特に古い老朽化したマンションには高齢者が多く、高齢者は引っ越しを嫌います。
また、今までの環境を変えたがらない。「今のままでも十分に暮らせるではないか」という理由で賛成しない方が多いと聞きます。だから、この「5分の4」というのは、かなり高いハードルだと考えた方がいいでしょう。
②【経済面での問題】
経済面での問題は、さらに深刻な状況です。
これまでの建て替えが実現した例を見ていると、ほとんどが区分所有者の負担金がゼロの場合です。
逆にいえば、各区分所有者の持ち出しがゼロだからこそ5分の4という高い賛成が得られた。なかには、かなり稀ですが転居の費用や仮住まいの家賃までゼロになるケースもあります。
マンションを新たに建設する場合、建築費の目安は1戸あたりおよそ2000万円。仮に、これが全額自己負担だった場合、100戸のマンションを自己負担100％で建て替えるためには、80戸が「2000万円＋転居・仮住まい」の費用を負担できる経済力があって、かつ賛成票を投じる必要があります。
あなたがこのマンションの区分所有者だったら賛成できますか・・？
老朽化したマンションの区分所有者は大半が高齢者です。この費用を負担できる区分所有者はそれなりにいるかもしれませんが、全体の8割が可能かと想定するのは現実的ではありませんね。
多くの老朽化したマンションでは「法制度の面」と「経済面」のことから「マンション建て替え」を行うことができていません。
230物件ほどはマンション建て替えに成功していますが、これは管理組合が中長期的に計画してやっと実現できたレアケースでほとんどのマンションでは実現は難しと考えた方でいいでしょう。
＜補足＞旧耐震の物件はやめた方が良いのか？
確かに旧耐震よりは新耐震の物件の方が確実に無難です。
しかし立地が良い、物件が安いなどの旧耐震物件は魅力的ですよね。
そんな築年数が古い物件を検討する場合は、修繕積立金が十分ありまた修繕計画がきちんとしている物件かを必ず事前にチェックしましょう。
建て替えが容易でないのであれば、修繕で建物のメンテナンスを行い維持していく必要がありますが、修繕積立金が十分に確保されていない場合は、その修繕すら充分に行うことができません。
そんな物件は、近い将来に「スラム化」「廃墟化」する可能性があります。
そんなことにならないように、管理・修繕費が安いからラッキーなどと考えるのではなく、修繕積立金の総額、修繕計画を事前に確認することをお勧めします。
■まとめ
〇マンションの建て替えには区分所有者の五分の四以上の同意が必要
〇マンション建て替えにかかる費用は区分所有者の負担
〇壊せない壁とマンション建て替えは現在の制度では容易ではない
〇古いマンションを購入する場合は修繕積立金の総額、修繕計画を事前に確認する
以上です。
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