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資産価値の高い中古マンション選びの重要なポイント

あらたーホームの新井です。

 

中古マンションを選ぶ時は、どこを意識して確認しますか?

 

おそらく室内の状態、間取り、ライフスタイルや予算、立地などを総合的に見て判断されると思いますが、今回は、資産価値の観点からプラスαで確認した方が良いことを書いていきます。ぜひご参考にして下さい。

 

目次

1、修繕積立金の総額が充分か?

2、長期修繕計画の有無

3、マンション全体の総戸数

4、旧耐震、新耐震?

5、物件の価格は妥当か?

 


 

1、修繕積立金の総額

マンション選びをする際に、「毎月の管理費・修繕積立金の支払いが少ない=お得」と考えて物件を選ばれる方がいますが、単純に支払い額だけを見て判断することはお勧めできません。

 

毎月の支払が少ないに越したことはありませんが、その結果、マンション全体の修繕積立金の総額が不足しているという可能性もあるので、そんな場合は要注意です。

 

修繕積立金とういうのは、「マンション全体の修繕を行うための費用=マンションの資産価値を守る」ということに繋がっています。

 

修繕積立金が少ないと充分な修繕ができず、結果として資産価値を下げるという結果になります。

 

またマンションの場合は、一般的に12年周期で大規模修繕工事が行われていますが、この工事費用は数百万円~数千万円かかります。もし積立金が充分にない場合は以下のような選択をすることになります。

■積立金が充分にない場合の選択肢

  1. 組合員(区分所有者)に一時金の支払いを求める
  2. 各戸の修繕積立金を値上げする
  3. 管理組合が銀行から借り入れをする(修繕積立金を値上げして返済をする)
  4. 大規模修繕を先延ばしにする

※4の大規模修繕工事を先延ばしにするという選択した場合は、故障やその他の様々なリスクが待っています。特に多い故障が、外壁・サッシ周り・配管の老朽化による漏水などがあります。

 

これからのことかか、「管理費・修繕積立金の支払いが少ない=お得」と考えで物件を選ぶと、結果として毎月の管理費・修繕積立金の支払いが大幅に上昇するということもあり得ます。毎月の管理費・修繕積立金の支払い額だけを見るのではなく、修繕積立金の総額まで事前に確認することをお勧めします。

 

2、長期修繕計画

長期修繕計画は、管理組合が管理していますが、仲介会社にお願いすれば確認することができます。

 

マンションの状態は、メンテナンスをしっかりと行うことで、20年、30年、40年、50年と経ってもいい状態で保つことができます。人の健康状態と同じですね。不摂生にしているのか、適度な運動したい、バランスのいい食生活をしているによって、何十年後の状態が違うと同じです。

 

長期修繕計画というのは、マンションの長期的な健康状態を確認することにないますので、事前にしっかり確認することをお勧めします。

 

3、マンション全体の総戸数

あまり気にする人が多くないかもしれませんが、資産価値の観点からはマンション全体の総戸数が多い方が優位になります。

 

総戸数の多いマンションは管理体制がしっかりしていることが多く、その結果、長期修繕計画がしっかりしており、また総戸数の分母が大きいため、各戸にかかる管理費、修繕費が長期的に見て抑えられる傾向にあります。

 

一方、総戸数が少ないと、中長期的に各戸にかかる管理費、修繕費の負担が大きくなる傾向があります。

 

大規模なマンションは好きではないという方は仕方がないですが、資産価値の観点からは、総戸数の少ないマンションよりは多いマンションの方が資産価値が高いという傾向にあります。

 

4、耐震基準

旧耐震か新耐震の物件かでは、言うまでもなく新耐震の物件がおすすめです。

 

耐震基準からも新耐震の方が当然いいのですが、価格的には旧耐震の物件の方が比較的安いというメリットがあります。また旧耐震の物件でも修繕をしっかり行っていれば、建物の状態は保たれるので旧耐震の物件でも良い物件もたくさんあります。

 

しかし、旧耐震物件は住宅ローンの融資が厳しくなってきているという問題があります。

 

今はまだ旧耐震物件でも住宅ローンを融資する金融機関は多くありますが、今後はますます厳しくなっていくと思われます。

 

住宅ローンの融資が厳しくなると売却が難しくなり、結果としてマンション全体の資産価値が下がっていきます。

 

旧耐震=NGということでは決してありませんが、住宅ローンの融資が厳しくなってきているというリスクは認識して検討することをお勧めします。

 

5、物件の価格は妥当か?

これは言うまでもありませんが、検討している物件の価格。

理想は相場よりも安く買いたいですよね。

 

中古物件の売却では、販売当初は相場よりも少し高めで価格設定して、売れなければ徐々に値下げしていくということはよくあります。相場より高い時に買ってしまったら、悔しいですよね。

 

※ちなみに、不動産の仲介会社の営業が、この物件は高いからやめた方が良いというようなアドバイスまでしてくれると期待はしない方が良いです。

 

では、販売価格が妥当なのかそうでないのかを知るにはどうすれば良いのか?

 

そんな場合は、AIが物件評価する「物件提案ロボ」がおすすめです。

人の判断ではないAIによる定量的な評価をしているため中立的な評価ができます。

 

また、「全国マンションデータベース」もお勧めです。「全国マンションデータベース」では、気になる中古マンションの「販売履歴の価格」「賃料相場」「口コミ」などの情報を確認できるので物件検討に大変役立つサービスです。

 

以上です。

 

資産価値を重要視すると物件を選べなくなるという傾向があるので、資産価値を最優先にすることはお勧めしませんが、上記のことを少しでも意識して後悔しない物件選びのお役立ちにしていただければ嬉しいです。

 

ぜひご参考にして下さい。

 

 

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