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木造の戸建ては約20年で価値がなくなる?

あらたーホームの新井です。

 

新築戸建ての家はとても気持ちのいいものです。

 

しかし年の経過とともに家は少しずつ古くなり同様に不動産としての価値も少しずつ下がっていきます。

 

国土交通省の「平成20年版建設白書」によると日本の平均的な住宅寿命は30年です。ちなみに平成8年版では26年だったので、少しずつ寿命は延びてきてはいます。

 

しかし住宅寿命は30年だとして、20年では建物はまだまだ使えるのになぜ価値がなくなるのか?について説明していきます。

 

 

目次

 

1、建物の価値を決める「耐用年数」とは

2、建物の価値の計算方法

3、耐用年数=実際の建物の価値ではない

 

 

 


 

 

1、建物の価値を決める「耐用年数」とは?

 

建物には、全く同じものは二つとありません。

 

しかし、不動産にかかる相続税や固定資産税などを算出するにあたり、不動産価値を測定することは重要ですが、不動産は同じものが二つとないので、専門家がその価値を一つずつ算出することは容易ではありません。

 

そこで、建物の寿命と経過した年数、新築時はいくらかという数字を使い建物の価値を簡単に計算できるようにしました。

 

この建物の寿命のことを「耐用年数」と言います。木造住宅の耐用年数は約20年となっています。

 


<木造建物の耐用年数>

構造・用途 細目 耐用年数
木造・合成樹脂造のもの 事務所用のもの
店舗用・住宅用のもの
飲食店用のもの
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの
公衆浴場用のもの
工場用・倉庫用のもの(一般用)
24年
22年
20年
17年
12年
15年
木骨モルタル造のもの 事務所用のもの
店舗用・住宅用のもの
飲食店用のもの
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの
公衆浴場用のもの
工場用・倉庫用のもの(一般用)
22年
20年
19年
15年
11年
14年

 

 

2、建物の価値の計算方法

 

建物の価値は、新築後の年数を「経過年数」、新築時と同じものを現在建てるといくらになるかを「再調達価格」を用いて計算します。

 

建物の場合は、木造や鉄骨などその時々によって価格は変動しているので、購入当時の建物の価格ではなく、あくまでも現在、同じような建物ものを建てるといくらくらいになるかで判断します。

 

木造の場合の「再調達価格」は現在は約15万円/㎡(約50万円/坪)になっています。

 

建物の価値の計算方法

 

建物の価値= 再調達価格 ×(耐用年数ー経過年数)/耐用年数 が建物の価値算出の計算式になります。

 

(例)10年経過した木造モルタル造の住宅用の戸建(延床面積30坪)の場合

 

 ①再調達価格を算出

    再調達価格=1,500万円 (延床面積30坪 × 50万円(1坪の再調達価格))

    ※新築時の建物価格ではなく、現在の価格で同じ大きさの建物を建てた場合で算出します。

 

 ②再調達価格から経過年数を考慮して建物の価値は計算

    1,500万円 ×(20年ー10年)/20年= 750万円

 

 

分かりやすく言えば、約10年で建物の価値は半額になります。そして20年で建物の価値は0円になります。

この計算式があるために、20年で建物の価値がなくなると言われる所以です。

 

3、耐用年数=実際の建物の価値ではない

先に書いた通り、耐用年数は相続税や固定資産税などを算出するにあたり、計算を容易に算出しるための計算式になります。

 

不動産は同じものが二つとないので、実際の価値は物件によって全く異なります。例えば以下の物件の築年数、延床面積が同じであった場合、建物の価値が同じということは当然ありませんようね。

 

 

くどいですが、木造の建物が約20年で価値がなくなるというのは、相続税や固定資産税などを算出するための計算式の場合のもので実際の価値は異なります。

 

築年数が同じでも、丁寧に使って且つきちんと修繕やリフォームをしてきた建物と全く手入れをしていない建物ではその価値は全く異なります。

 

しかし、中古戸建の不動産売買においての建物の価格算出には耐用年数を踏まえて算出されることは非常に多いので、これらの基本情報を抑えておくことで、ご自身の所有している不動産を安く評価されないためにも重要なことですので、ぜひご参考にして下さい。

 

以上です。

 

 

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