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<売主必見> 相場を知らないと損をする不動産の売却価格値付けについて

あらたーホームの新井です。

 

不動産売却を考えている売主は、少しも高く売りたいと思うものです。


では、不動産を売却する際の売却価格は誰が決まているのでしょうか?

もちろん売主が決めるものです。

 

しかし、自分の家がいくらの価値があるのか?ということを一般の方が認識しているケースはそれほど多くはないので、売却依頼した不動産仲介会社の査定金額を参考にして価格設定をすることが多いのが実情です。


では、その不動産会社が作った査定金額を本当に信じて良いのでしょうか?

 

今回は、<売主必見>相場を知らないと損をする不動産の売却価格値付けについて詳しく書いていきます。

 

目次

 

1、レインズに掲載されているは売却物件の約1割は売主業者の物件

2、不動産仲介会社の本音

3、相場より安く売らない為の対策

 

 


 

 

1、レインズに掲載されている売却物件の約1割は売主業者の物件

 

レインズという不動産会社用の物件検索サイトを見ると、売主が一般の方の物件が約9割、売主が不動産業者の物件が約1割あります。

 

ここで注目するべきは、売主が不動産業者の物件が約1割あるということです。


中古物件でフルリフォームしたような物件を見たことはあると思いますが、これらの物件の多くは、売主が業者で、中古物件を仕入れてリフォームして再販しているものです。

 

この業者はどこから中古物件を仕入れていると思いますか?

 

答えは、ほとんどの物件は他の不動産仲介会社が売主から売却依頼を受けている売却物件を仕入れています。弊社にも仕入れできる物件がないかの問い合わせは毎日のようにいろんな業者からメールや電話、FAXなどで入ってきます。

 

商売の基本は安く仕入れて高く売るです。
当然、この仕入れ業者も、相場より安く仕入れすることが前提で、最低での相場の10%以上安くなければ購入するということはまずあり得ません。

 

 

2、不動産仲介会社の本音

 

続いて、売主より不動産の売却依頼を受けている不動産仲介会社の本音がこちらでです。

  1.  相場より安くても早く売りたい
  2.  仲介手数料は売主、買主からもらえる両手仲介が良い
  3.  手離れよく売却したい


以下で詳しく説明します。


1、相場より安くても、少しても早く売りたい

 

不動産仲介会社の報酬は、不動産売買が成立した場合に受け取れる仲介手数料になります。成立しなければ、それまではタダ働きになります。

 

取引がなかなか成立しないと、売主からのプレッシャーだけでなく、ノルマが厳しい不動産業界では、社内からのプレッシャーも厳しくなってきます。早く売りたいと思うのは当然のことです。

 

でも、早く売るために物件価格を安くしたら、売主だけでなく不動産会社も損するんじゃないの?

 

実はそうではないのです。


例えば、相場が3,000万円の物件が2,500万円になったら売主は500万円のマイナスです。500万円といえば大きな金額ですよね。

 

しかし、不動産会社が売主から受け取る仲介手数料の報酬は

■売却価格が3,000万円の場合 → 約105万円(税込)
■売却価格が2,500万円の場合 → 約89万円(税込)


売主にとって、500万円の売却価格の違いがあっても、不動産会社の報酬額としては約16万円の違いしかないのです。

 

物件価格が安くなれば、買主が見つかる可能性も高まり、相場より500万円安ければ(相場の約17%引き)、仕入れ業者が購入する可能性が高くなります。

 

不動産仲介会社にとって、価格を下げることはメリットが多いのです。

 


2、仲介手数料は売主、買主からもらえる両手仲介が良い

 

買主を別の不動産仲介が見つけた場合は、売主側の仲介会社は売主からだけしか仲介手数料を受け取ることができません。

 

しかし買主が業者の場合は、業者からも仲介手数料を受け取ることができます。売却価格を500万円下げて売主から受け取れる仲介手数料が16万円安くなっても、買主からも同額の仲介手数料を受け取ることができるのできるので実は多くの報酬を受け取ることができるのです。

 


3、手離れよく売却したい

 

一般の方が買主となった場合は、残置物や瑕疵責任、細かいことなど売主・買主と調整する必要があります。

一方、仕入れ業者は、瑕疵担保免責、現状有姿など手離れよく売却することができます。これは売主にとってもメリットではありますが、売主側の仲介会社にとっても大きなメリットです。

 

 

1~3のすべてを満たしているのが、不動産業者に売却することなのです。

 

 

3、相場より安く売らない為の対策

 

分かって頂けたでしょうか?


レインズに掲載されている物件に、売主が不動産業者の物件が約1割もあるということは、こういうことです。

 

安くても早く売りたい、室内がきたない為そのままでは売れない等の理由で、あえて業者に売るということもあるので、この1割のすべてのケースがそうだとは言いませんが、売主が相場よりも安いということを理解していないケースも多いのではないかと思っています。

 

不動産会社は、相手をよく見ています。

 

もし不動産の相場や不動産の知識があることが分かれば、相場より安く査定することはないでしょう。そんなことをしたら別の不動産会社に売却依頼されてしまうので。


また大手であれば大丈夫だとは思わない方が良いです。
不動産会社の営業はノルマが厳し業界ですので、会社というよりは担当者のモラルによることの方が大きくどの不動産会社でもあり得ることです。


では、どうすれば防ぐことができるか?


1、売却を考えた場合は、2~3社の不動産会社に相談してみる

2、査定ツールで相場を調べる


不動産会社に行く前に、まずは簡単に相場を知りたいという方は、インターネットにある査定ツールを利用することをお勧めします。

 

不動産に関しては、全く同じものが1つとしてないので、最終的には物件毎の個別調整にはなりますが、自分のいるエリアの相場を知るだけでもスタートが大きく違ってきます。

 

弊社では、「SelFin」という、誰でも簡単に価格の妥当性や物件の善し悪しを判断できる査定ツールを提供しています。売主だけでなく、買主も買おうと思っている物件の適正価格を調べるツールとしてもご利用できます。ご利用は無料ですので、ぜひご活用ください。

 

 

不動産会社の闇の部分でもありますが、これが実情ですので、自分の身は自分自身で守るということです。

 

売主の方は、知らずに1割の物件にならないようにご注意下さい。

 

以上です。

 

 

 

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