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不動産を売却した時にかかる税金について

あらたホームの新井です。

 

不動産を売却すると売却した際に出た利益である「譲渡所得」に税金が課税されます。

 

今回は、不動産売却時にかかる税金について説明していきます。

 

 

目次

 

1、譲渡所得とは?

2、譲渡所得にかかる税額は?

3、譲渡所得が出た場合の手続きは?

 

 

 


 

 

1、譲渡所得とは?

 

譲渡所得とは、不動産を売却した時に出た利益をいいます。

 

譲渡所得は次のように計算されます。

 

譲渡所得 = ①不動産売却費用 - (②売却時にかかった諸費用 +③取得費 +④3,000万円控除)

 

①不動産売却費用

不動産の売却費用です。

 

②売却時にかかった諸費用

売却時にかかった仲介手数料や印紙代、抵当権抹消費用等の諸費用

 

③取得費

売却した不動産を購入した時の購入代金(※1)及び登記費用、仲介手数料等の諸費用も含まれます。

 

(※1)不動産を購入した時の購入代金について

不動産購入時に支払った金額がそのまま取得費にはなりません。

土地については、支払った金額がそのまま取得費になりますが、建物については支払った金額が取得費にはならず、時の経過に応じて減っていきます。

計算式は少々複雑なので簡単に説明すると、「木造住宅の場合、築10年の場合は、建物に支払った金額の2/3が建物の取得費となり、築20年で1/3、築30年で建物の取得費0円となります。(以下ご参考で計算式を説明しています)

 

④居住用不動産を売却した場合、3,000万円が控除されます。

 

 

上記計算でプラスになった金額が譲渡所得となり、この金額に税金がかかります。

しかし実際には3,000万円控除が大きく課税されるケースはそれほど多くはありません。

 

 

(ご参考)

建物の取得費の計算式を以下の通りです。

 

建物の取得費= 建物に支払った費用 - 減価償却相当額(※2)

 

(※2)減価償却相当額

建物に支払った金額から築年数に応じて減価償却相当額が変わっていきます。

 

居住用の木造戸建の場合は法定耐用年数が20年となりますが、居住用の場合は、法定耐用年数に1.5倍して計算します。(賃貸用や事業用建物は法定耐用年数の通り)

 

(例)

居住用の木造

法定耐用年数20年×1.5倍=30年

 

木造戸建に支払い金額=2,000万円

売却時の築年数=10年

 

減価償却費相当額 = 2,000万円 ー(2,000万円÷30年 × 10年)

減価償却費相当額 = 約666万円 

 

建物の取得費= 2,000万円 -666万円

建物の取得費= 1,334万円

 

 

2、譲渡所得にかかる税額は?

 

不動産を売却して譲渡所得が出た場合は次の3つの税金がかかります。

 

  ①所得税 = 譲渡所得 × 所得税率

 

所得税率

・不動産所有期間が5年以下の短期譲渡の場合=30%

・不動産所有期間が5年を超える長期譲渡の場合=15%

 

  ②住民税 = 譲渡所得 × 住民税率

 

住民税率

・不動産所有期間が5年以下の短期譲渡の場合=9%

・不動産所有期間が5年を超える長期譲渡の場合=5%

 

  ③復興特別所得税 = 所得税 × 2.1%

 

 

3、譲渡所得が出た場合の手続きは?

 

譲渡所得が出た場合は、譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。

 

一方で譲渡所得が出なかった場合(譲渡損失)は確定申告の必要はありません。

ただし、不動産売却で譲渡損失が出た場合も確定申告を行うことをおすすめします。

 

譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます。)の所得から繰越控除することができます。

 

以上です。

 

 

 

 

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