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あらたホームの新井です。

 

不動産を購入する場合、物件価格及び諸費用をフルローンする方が増えています。

 

「頭金0円」と書かれているチラシなどを見たことがある方も多いと思います。

 

では諸費用込みでフルローンする場合、自己資金は0円で良いのでしょうか？

 

正解はフルローンした場合でも自己資金はある程度は必要で、自己資金0円で不動産を購入することはできません。

 

今回は、諸費込みで住宅ローンをフルローンした場合、なぜ自己資金が必要なのか？どの程度の自己資金が必要になるかについて説明していきます。

 

 

目次   １、諸費用込みでフルローンするのに自己資金が必要な理由とは？ ２、自己資金で先払いする必要があるものは？ ３、自己資金はいくらあれば良い？

 

 

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１、諸費用込みでフルローンするのに自己資金が必要な理由とは？

 

なぜ自己資金が必要なのか？

それは、住宅ローンが融資実行される前に支払いが必要になるものがあるからです。

 

不動産を購入する場合、基本的には以下のような流れで手続きしていきます。

 

内見→申込→契約→住宅ローン審査→金消契約（住宅ローン借入のために金融機関と結ぶ契約）→物件引渡し

 

住宅ローンが融資実行されるのは、最後の物件引渡し時になります。

 

しかし融資が実行される前に支払いが発生するものがあり、この費用については自己資金で先払いする必要があります。最終的には、融資実行時に先払いした費用は戻ってきますので確かに自己資金０円となりますが、この先払いする必要なものは自己資金で負担する必要があります。つまり貯金がない方は不動産購入することはできません。

 

２、自己資金で先払いする必要があるもの

 

では、実際に先払いする必要があるもの及びその費用について説明してきます。

 

■住宅ローン実行前に支払うもの（先払いする必要があるもの）
手付金	不動産売買契約時に不動産売買金額の一部を買主から売主に先払いするものです。最終的には住宅ローンで戻ってきますが、住宅ローンが実行される前に支払う必要があります。手付金の金額は決まった金額はなく売主、買主、仲介会社で決めていきますが、50万円以上となることが一般的です。
収入印紙	不動産売買契約時及び、住宅ローン借入のために融資を受ける金融機関と結ぶ金消契約時に収入印紙が必要になります。売買金額及び住宅ローンの借入金額によって印紙代は異なりますが、3万円程度ということが多いです。
仲介手数料	不動産会社に支払う仲介手数料です。 仲介手数料は売買契約成立時に頂くことができるものですが不動産会社によって請求するタイミングが以下のように異なります。   １、不動産売買契約時に全額 ２、不動産売買契約時に半額、物件引渡し時に半額 ３、物件引渡し時に全額   3,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料は約100万円となります。不動産売買契約時に全額の場合は先払いとなり自己資金約100万円、半額の場合は約50万円必要となります。フルローンした場合は最終的には住宅ローンで戻ってきます。   ※２の不動産売買契約時に半額、物件引渡し時に半額、もしくは３の物件引渡し時に全額というケースが一般的です。
■住宅ローン実行後に支払うもの（先払いする必要がないもの）
登記費用	登記に必要な費用です。物件価格や住宅ローンの借入金額によって異なります。この登記費用は住宅ローン実行後の支払いになりますのでフルローンする場合は、自己資金での負担は不要です。
保証金、事務手数料	金融機関から住宅ローンを借入するために金融機関に支払う必要があるものです。借入金額によって金額は異なります。融資金額からこの費用を引いた金額が融資されますので自己資金での負担は不要です。
固定資産税精算金	その年の1月1日に物件所有者がその年の固定資産税を支払う必要があります。そのため物件引渡し日から12月31日に発生する費用を日割り清算して買主から売主し支払うものです。この費用は住宅ローン実行後の支払いになりますのでフルローンする場合は、自己資金での負担は不要です。
管理費・修繕積立金精算金	中古マンションの場合に発生する費用です。手続き上、物件引渡しから1ヵ月～2カ月程度は売主が管理費・修繕積立金を支払うことになります。この費用を清算して買主から売主し支払うものです。この費用は住宅ローン実行後の支払いになりますのでフルローンする場合は、自己資金での負担は不要です。
仲介手数料	不動産会社に支払う仲介手数料です。物件引渡し時に半額もしくは全額支払うことになっている場合に支払うものです。物件引渡し時に支払う仲介手数料については、住宅ローン実行後の支払いになりますのでフルローンする場合は、自己資金での負担は不要です。

 

 

３、自己資金はいくらあれば良い？

 

住宅ローンをフルローンした場合でも、手付金、印紙代、仲介手数料は自己資金で先払いする必要があります。

 

印紙代は売買金額や住宅ローン借入金額によって固定されてしまいますので、変更可能なものは手付金と仲介手数料になります。

 

仲介手数料については、仲介する不動産会社に自己資金がないことを説明すれば物件引渡し時に全額支払いに応じてくれると思います。

 

あとは手付金です。

仮に手付金が100万円であれば、収入印紙代と併せて103万円の先払いが必要にあります。

 

手付金が安いと嫌がる仲介会社がいます。また大手仲介会社の場合は、手付金は物件価格の５％を求めてきますので、それなりに費用がかかります。手付金の意義と相場ついては以下ブログを参考にして下さい。

 

手付金とは？　手付金の意義と相場について

 

自己資金の先払い負担額は手付金次第になりますが、少なくても50万円程度は先払い用に自己資金は必要になるのではないかと考えます。

 

住宅ローンをフルローンした場合では、貯金がないと不動産を購入することはできませんので、ぜひご参考にして下さい。

 

以上です。

 

 

 

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